본계약 전에 가계약을 포기한 경우 가계약금의 반환청구가 가능한지
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1. 사안의 개요
A씨는 2018. 4.경 B씨로부터 자신 소유의 부동산을 매입하지 않겠느냐는 제안을 받고, 위 B씨와 매매대금 12억 7,000만원에 위 부동산을 매수하기로 하는 합의를 하고, 본계약을 맺기 전에 가계약금 명목으로 B씨에게 1,500만원을 송금하였다.
그러나 A씨는 다시 부동산을 매입하지 않기로 하고 B씨에게 가계약금반환을 요구하였으나, B씨가 이를 돌려주지 않자 A씨는 가계약금은 단지 매매계약 체결 여부를 결정할 여유를 한 달 정도 달라는 취지의 불과하므로 매매계약이 성립되지 않으면 이를 반환하여야 한다고 주장하면서 소송을 제기하였다.
2. 가계약의 법적 성질과 그 판단 기준 및 본계약체결의무를 인정하기 위한 요건
가계약은 법적으로 인정된 개념이 아니지만, 실거래계에 있어서는 정식의 계약체결에 이르기 전에 당사자들의 다양한 이해관계를 반영하는 합의들이 흔히 ‘가계약’으로 이루어지는 경우가 많다. 그러나 가계약의 내용은 구속력의 정도나 규정하는 내용에 있어 매우 다양한 모습을 나타내고 있어 그 법적 성질과 효과를 파악하기가 쉽지 않으나, 우선적으로 고려되어야 할 것은 의사표시의 해석을 통하여 나타나는 당사자들의 의사라 할 것인데, 당사자들이 장차 계속되는 교섭의 기초로서 작성한 것이고 장래의 교섭에 의하여 수정될 것이 예정되어 있다면 법적 구속력을 인정하기 힘들 것이지만, 주된 급부에 관하여 대략의 합의가 성립하여 있는 경우라면 그 부수적인 내용이 상세하게 확정되어 있지 않다고 하더라도 위 합의에 관하여는 독자적인 구속력 및 책임의 근거로서 인정해야 할 경우가 많이 있다. 따라서 가계약은 본계약 주요 급부의 중요부분이 확정되어 있는 경우는 예약 또는 조건부 계약으로 볼 수 있고 그것이 확정되어 있지 않는 경우는 준비단계의 계약으로 볼 것이다. 가계약의 구속력으로서 본계약체결의무를 인정하여 그 이행이익의 배상을 구하기 위해서는 가계약에서 본계약 주된 급부의 중요부분에 대해 합의가 이루어져 당사자가 임의로 본계약체결을 파기할 수 없는 상태에 있어야 한다(부산지방법원 2007. 7. 26. 선고 2003가합10578판결).
3. 사안의 판단
일반적으로 가계약은 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적 지위의 불안정성에 대한 보상적 의미를 가지는 것으로서, 본계약의 중요부분에 대하여 어느 정도 합의가 있은 뒤에 이루어진다는 점과 매수인이 매매계약 체결을 포기하는 경우에는 가계약금반환 역시 포기한 것으로 보아야 한다는 점을 감안하면, 위 사안과 같은 경우에 A씨는 B씨에 대해 가계약금의 반환을 되돌려 달라고 할 수 없을 것이다.
