1. 질의 내용

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     저는 전세금 4,000만원에 조그마한 점포가 딸린 주택을 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 마치고, 가족과 그곳에 살면서 장사를 하고 있습니다. 그런데 얼마 뒤 집주인은 은행에서 돈을 차용하고 위 주택에 대하여 근저당권을 설정했습니다. 이 경우 나중에 근저당이 실행되어 경매에 들어가 주택의 소유자가 바뀌는 날에는 ‘주택임대차보호법’의 보호를 받지 못한다는 이야기가 있는데, 사실인가요?

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2. 질의에 대한 답변​

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     ⑴ ​주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 마련된 법률로서(이 법 제1조),  주거용 건물, 즉 주택의  전부 또는 일부에 대한 임대차뿐만 아니라 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용되지만(위 법 제2조), 사무실․점포․공장․창고 등 비주거용 건물의 일부를 주거목적으로 사용하는 경우에는 동법이 적용되지 않습니다. 예컨대 여인숙을 경영할 목적으로 방 10개를 임차하여 현관 옆 방 1개를 내실로 사용하거나(대법원 1987. 4. 28, 선고 86다카2407 판결), 다방의 임차인이 다방에 딸린 방을 주거목적으로 사용한 경우(대법원 1996. 3. 12, 선고 95다51953 판결)가 여기에 해당합니다.  다만 동법이 적용되는 주택에 해당하는지 여부는 당해 임차물에 대한 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 실제 용도에 따라 판단하여야 하고, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임차물의 이용관계, 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 하므로(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결 등 참조), 임차주택이 공부상 공장이나 사무실로 등재되어 있거나 미등기의 무허가 건물이더라도 실질적으로 주거용 건물로서 사용되고 있으면 동법의 적용대상이 됩니다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결 등). 그리고 여기서 말하는 주거용 건물은 주거용 건물 자체뿐만 아니라 그와 일체 불가분의 관계에 있는 부지부분을 포함하는 것이므로(대법원 2000. 3. 15. 자 99마4499 결정 등), 주택의 대지와 건물에 관하여 경매가 신청되었다가 그 중 건물에 대한 신청이 취하되어 대지부분만 낙찰되었더라도 그 주택의 소액임차인은 대지의 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결).  한편, 주거용 건물인지 여부는 임대차계약 체결 당시를 기준으로 판단되는 것이므로, 비주거용 건물을 임차하여 사용하던 중에 임차인이 그 건물을 임의로 개조하여 주거용으로 사용하고 있다면 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 동법이 적용되지 않는다(대법원 1986. 1. 21, 선고 85다카1367 판결). 위와 같은 법리에 비추어 볼 때, 주택에 딸린 가게에서 소규모  영업을 하는 것이라면, 위 법의 보호대상인 주택에  해당하는 것으로 볼 수 있습니다.

      ⑵ 주택임차인과 임차주택의 담보권자나 (가)압류채권자 등과의 관계는 대항요건을 갖춘 시기의 선후에 의하여 결정됩니다. 따라서 임차주택에 저당권(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결)․ 가압류(대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결)․ 압류 등의 등기가 행하여진 후에 대항요건을 구비한 임차인은 저당권실행이나 가압류사건의 본안판결의 집행 등으로 그 주택을 취득한 경락인에 대하여 자신의 임차권을 주장하지 못하지만(민사집행법 제91조 3항 참조), 귀하의 경우에는 전입신고와 주택의 인도를 받고 가족과 함께 해당 주택에 함께 생활하고 있고 그 뒤에 근저당권이 설정되었기 때문에 주택의 소유자가 바뀌더라도 소위 대항력이 인정되므로 주택임대차보호법상의 보호를 받는 데에는 지장이 없을 것입니다. 특히 귀하의 주택에 대한 보증금은 주택임대차보호법상의 소액보증금에 해당하기 때문에 그에 따라 보호받을 수도 있을 것으로 보입니다.